该225篇判例中，涉及商品房工程107篇，工业厂房工程45篇，酒店工程8篇，装修工程7篇，污水处理工程7篇，学校5篇，园林绿化工程3篇，电力工程3篇，煤矿工程3篇，消防工程3篇，体育场工程2篇、燃气工程2篇，炼油工程2篇，商业项目2篇，农贸市场2篇，园林绿化工程（景观）2篇，医院2篇，单位自用办公楼、宿舍楼2篇，道路工程2篇，水利工程1篇，其他类工程14篇。

法院对不同类型的建设工程因用途不同等原因会导致对擅自使用的相关问题的裁判规则有所差异。上述判例中对于商品房、工业厂房、医院的擅自使用的认定较为典型，本文以此为例逐一说明。

一、构成擅自使用的裁判观点

（一）商品房工程擅自使用的裁判观点

对商品房工程擅自使用的裁判规则，以“业主入住”与“接收钥匙”最为典型，其中业主入住判例6篇，交钥匙判例6篇，其他构成擅自使用的情形有对外租赁涉案工程、对外转让涉案工程等。

1、业主入住情形下构成擅自使用的裁判规则

关于业主在工程竣工交付前入住的，不能一概而论开发商都构成擅自使用，比如开发商明确拒绝但业主仍强行入住的就不能认定开发商擅自使用。业主擅自入住的情况下开发商构成擅自使用，系以开发商主动向业主提前交付房屋，或业主擅自入住但开发商予以默许或配合。由此可见，开发商构成擅自使用的情形，以开发商故意提前交付房屋或对业主强行入住有过错为前提。

（1)业主强行入住但开发商没有拒绝而是事后予以配合构成擅自使用的情形

【案号】最高人民法院（2016）最高法民申1861号

【裁判观点】最高院认为：鉴于双方当事人对万隆公司2013年11月撤离施工场地的事实均无异议，桃峰公司亦认可2013年年底就有住户强行入住；且桃峰公司表示万隆公司向购房人交房时，案涉工程还有大量施工内容（强电、弱电、室内及楼梯道抹灰、涂料、外墙涂料、楼面砖等）没有完成，桃峰公司另行花费资金让其他施工单位对未完工程进行施工。这些事实亦显示万隆公司撤场前后，案涉工程建设的部分房屋确已被业主实际使用，桃峰公司作为房屋出售人事后亦予以相应配合，实际上是对业主实际使用案涉房屋的认可。据此，二审判决认定桃峰公司系未经竣工验收即实际使用案涉建设工程，并依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工之日”的规定，认定万隆公司不存在工期和竣工验收违约的事实，无须支付违约金，并无不当。

（2）开发商主动交付房屋构成擅自使用的情形

【案号】最高人民法院（2016）最高法民终251号

【裁判观点】最高法院认为：一审法院认为，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。今玉房地产公司已将两栋住宅交付业主使用，又提出质量问题的抗辩没有法律依据。

由于涉案工程已交付使用，一审法院依照《建设工程施工合同解释》第十三条关于“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”的规定，对今玉房地产公司以存在质量问题为由拒付11、12号楼工程款的主张不予支持，并无不当。

（3）业主入住原因不明构成擅自使用的情形

【案号】山东省高级人民法院（2014）鲁民提字第343号

【裁判观点】山东高院认为：晴照居委会与天泰建工均主张已有业主入住涉案楼房，双方对于是由哪一方原因导致业主入住各执一词，但是对于部分业主入住的事实无争议。由于业主是与建设单位签订的房屋买卖合同，向业主交付房屋的义务在卖房人，在晴照居委会没有充分证据证明系因天泰建工导致业主入住的情况下，应当认定晴照居委会对业主入住承担责任。根据《建设工程施工合同解释》的规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工验收日期。

2、接收钥匙情形下构成擅自使用的裁判规则

开发商接收钥匙后就代表已经实际接收并掌控了建设工程，如在建设工程未经竣工验收的情况下开发商将房屋对外销售或向购房户移交钥匙，则构成擅自使用。

【案号】最高人民法院（2014）民申字第501号。

【裁判观点】最高法院认为：海源公司在涉案工程尚未竣工验收的情况下，接收了116套房屋的钥匙并对外销售房屋，构成擅自使用，故一、二审判决将上述房屋转移占有之日认定为竣工日期并判决海源公司支付工程款并无不当。

【案号】最高人民法院（2015）民申字第3112号

【裁判观点】最高法院认为：本案争议之建设工程项目自2011年4月起，三建公司与宏伟公司共同将已经建成的房屋钥匙向购房户进行移交，现购房户已经装修入住，宏伟公司并接收了其余部分房屋。原审法院依据《建设工程施工合同解释》的规定，认定宏伟公司接收房屋并已经投入使用，三建公司移交房屋，转移占有之日为案涉工程的竣工之日并无不当。

3、将涉案工程对外租赁情形下构成擅自使用的裁判规则

除建设单位在建设工程未经竣工验收前自己使用建设工程构成擅自使用外，将建设工程对外租赁亦是实际使用的一种方式，同样构成擅自使用。

【案号】山东省高级人民法院（2017）鲁民再67号

【裁判观点】山东高院认为：本案工程未经竣工验收，聊韩房地产公司于2005年1月13日将本案部分工程对外出租，承租人于2005年7月开始占有聊韩房地产公司提供的涉案部分工程。上述事实能够证明聊韩房地产公司在本案工程未经竣工验收即擅自使用。

4、将涉案工程整体对外转让情形下构成擅自使用的裁判规则

建设单位在工程未经竣工验收提前接收工程后，将工程以整体对外转让的方式进行处分的，构成擅自使用。

【案号】最高人民法院（2016）最高法民再274号

【裁判观点】最高法院认为：本案中，涉案工程未经竣工验收，但北方建筑公司取得该工程后，与泓泰公司签订《资产转让合同》，将工程转让给泓泰公司，并由泓泰公司办理了相关产权证书，应视为工程竣工验收合格。

（二）工业厂房工程的擅自使用

工业厂房的用途是用于生产经营。因此，建设单位在厂房未经竣工验收前提前接收工程后，将厂房用于与生产经营活动相关的用途的，如正式投产、试生产、悬挂公司标志牌并存放物品等，均构成擅自使用。

【案号】最高人民法院（2017）最高法民申2188号

【裁判观点】最高法院认为：案涉工程至今并未进行竣工验收，但建工集团已经撤出施工场地，案涉工程作为整体处于隆达公司的支配和控制下，隆达公司在接管案涉工程后即悬挂公司标志牌以及在厂房内存放物品的行为构成对案涉工程的使用，隆达公司主张应当按照规划用途使用才能视为使用，无事实与法律依据。根据《建设工程施工合同解释》第十三条的规定，案涉工程虽未经竣工验收，但隆达公司擅自使用，亦应当支付工程款。

【案号】最高人民法院（2015）民申字第2779号

【裁判观点】最高法院认为：金城公司在其上诉状中陈述“在现场临时存放生产所需的机器、设备、材料，接待相关行业、政府、其他方面的参观、考察、现场观摩会议等”，由于上述行为只有在其实际控制、管理案涉工程的情况下才能实现，因此，二审判决关于在案涉工程没有办理竣工验收的情况下，金城公司接收了该工程，已对案涉工程实际使用的事实认定并无不当。 

【案号】最高人民法院（2016）最高法民申1652号

【裁判观点】最高法院认为：涉案工程双方当事人没有办理竣工验收手续，南方水泥未经竣工验收即于2011年12月30日进行点火投产仪式，初步表明已经投入使用。南方水泥称点火投产仪式仅为配合宣传，但未就此举证予以证明。本案符合上述司法解释规定的情形，二审判决据此认定工程实际竣工验收日期为2011年12月30日，并无不当。

（三）医院的擅自使用

【案号】最高人民法院（2015）民一终字第94号

【裁判观点】最高院认为：2012年8月10日的《哈尔滨日报》载明，案涉工程于2012年8月8日落成开诊。哈尔滨日报系当地党委机关报，具有公信力，且该文系哈五院在该报刊登的专刊，该文内容载明的落成开诊日期应当视为该院认可的案涉工程投入使用日期，因此，应当将2012年8月8日哈五院投入使用的日期视同竣工日期。

二、不构成擅自使用的裁判观点

对于不构成擅自使用的案例中，其中大多数为工程并没有交付，或者实际工程已经通过竣工验收的。以下案例是对工程已经实际交付给建设单位而法院判决认定不构成擅自使用，其中比较典型的情形包括政府要求提前使用、对辅助性的工程的使用以及发生争议起诉到法院后建设单位接管等。

【案号】最高人民法院（2017）最高法民申1548号

【裁判观点】最高法院认为：虽然“山水文园”住宅小区主体工程已经交付，业主已经入住，但由于本案工程是辅助性的景观园林工程，在尚未验收合格而瑞丰公司自愿退出施工的情况下，不能由此认定湘银公司已将辅助性的景观园林工程全部擅自交付使用。而且，根据原审查明的事实看，瑞丰公司的施工确实存在质量问题。瑞丰公司关于湘银公司擅自使用案涉工程不再承担工程质量责任的主张，不能成立。

【案号】 最高人民法院（2014）民申字第131号

【裁判观点】最高法院认为：双方发生纠纷诉至法院之后，侨鑫房地产公司于2009年1月15日接管该争议工程。由于在诉讼过程中双方已经确认案涉工程存在质量问题，并提交相关机构进行鉴定，此时侨鑫房地产公司接管工程不应视作擅自使用。

【案号】 最高人民法院（2016）最高法民申259号

【裁判观点】最高院认为：根据2008年4月22日天津市和平区建设管理委员会向天思公司发出的津和建（2008）126号《关于保证永进里回迁居民按期入住的函》载明的内容，天思公司组织业主入住系依据和平区建设管理委员会的要求，并非天思公司在双方存在争议的情况下擅自所为，不符合最高院《建设工程施工合同解释》第十四条第三项“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”规定的情形，故中建六局认为2008年4月天思公司擅自组织业主入住应视为工程已经竣工合格的主张不能成立。

【案号】 最高人民法院 （2018）最高法民申683号

【裁判观点】最高法院认为：关于海派公司是否擅自使用案涉工程的问题，双方当事人在《承诺书》第二条载明：“厂房先行交付甲方使用为设备存放性质，不影响乙方承担质量责任……”。上述条款明确约定案涉工程可以作为“存放使用”，不能证明海派公司系擅自使用案涉工程。最高院据此认定不构成擅自使用。

三、工程未经竣工验收提前交付擅自使用的，又组织竣工验收的，以哪一个时间作为竣工日？

【案号】最高人民法院 （2016）最高法民终532号

【裁判观点】最高院认为：依据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同解释》第十四条规定可知，在建设工程已经竣工验收合格的情况下，应当以竣工验收合格之日为竣工日期，在建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的情况下，才应当以转移占有建设工程之日为竣工日期。涉案工程未经竣工验收就开始进行了部分实际使用，但在实际使用后又通过竣工验收合格，并由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同出具了《工程竣工报告》、《单位工程验收证明》，依法应当以工程竣工验收合格之日为竣工日期。