首页 / 海鲲视角 / 鲲之建道丨未签订施工合同的联合开发主体是否承担连带责任?

鲲之建道丨未签订施工合同的联合开发主体是否承担连带责任?

2020-03-30

- 1 - 

问题的提出

在房地产开发领域,经常会发生两个以上主体(法人、自然人或其他组织)组成联合开发主体,与施工单位签订建设工程施工合同,联合开发房地产。对于联合开发的项目,如果施工企业只与联合开发商中的一方签订施工合同,当签订合同方不能支付工程款时,未签订施工合同的联合开发一方是否需要承担连带责任呢?


- 2 - 

两种不同观点



观点一:未签订施工合同的联合开发主体不承担连带责任

该观点认为,根据合同相对性原则,施工合同只对合同当事人产生约束力,未签订施工合同的联合开发主体不是合同的当事人,不应对工程款承担连带责任。


【公报案例】(2007)民一终字第39号


【裁判要旨】首先,根据合同的相对性原则,合同仅对合同当事人产生约束力,对合同以外的人不发生法律效力。金世纪公司并非施工合同的当事人,不应就施工合同承担责任。另外,债权属于相对权,相对性是债权的基础。债是特定当事人之间的法律关系,债权人和债务人都是特定的。债权人只能向特定的债务人请求给付,债务人只能对特定的债权人负有给付义务。因当事人之间不存在“特定的”债的关系,突破合同相对性也没有法律依据,故渤海公司主张金世纪公司对还款承担连带责任请求,于法无据。


其次,联合开发应按照合同约定各自承担权利义务,其“共同投资,共享利润、共担风险” 是指合作各方内部关系,而不是指对外关系。


最后,本案当事人既不属于个人合伙,也没有成立合伙企业,不应当适用《民法通则》、《中华人民共和国合伙企业法》有关个人合伙和普通合伙人承担连带责任的规定。其合作开发应属“独立经营”,按照 《民法通则》第53条规定联营各方应按联合开发合同约定各自独立承担民事责任。



观点二:未签订施工合同的联合开发主体应承担连带责任

该观点认为,联合开发商虽非合同主体,但是其以实际行为加入了施工合同的履行中,不论是以签订类似的施工合同还是以合作方自己的名义加入到施工合同中,其本质为加入到施工合同的实际履行中,因此应承担连带责任。前最高院大法官冯小光在对《建设工程司法解释回顾与展望》中同样强调:人民法院还应当审查除发包人以外的合作各方是否存在取代原发包人或因加入债的履行而与施工合同发包人成为共同发包人的事实。如存在,应当认定实际参与施工合同履行的合作开发合同的合作方与施工合同的发包人成为共同发包人,应当对欠付工程价款承担连带责任。全面实际参与了施工合同实际履行,具体表现为:与发包人一起共同选定施工队伍、参与施工管理、支付工程款、在经济签证上签署意见、参与工程验收或者工程结算等等。从近几年的案例中看,这一观点也被逐渐应用于司法裁判中。


【关联案例】(2018)豫民申2362号


【裁判要旨】本院经审查认为,关于原阳金山公司和新乡金山公司在本案中的关系,以及宏岳公司提交的新证据未经质证问题。本案中,新乡金山公司与宏岳公司签订了涉案建设工程施工合同及补充协议,一审法院又根据原阳金山公司法定代表人谢宝静在施工合同和补充协议上签字,在基础验收、主体验收、决算过程中以建设单位的身份频繁的进行实际管理和监督的事实,认定涉案工程系由原阳金山公司和新乡金山公司共同开发和管理,即具有事实依据。原阳金山公司实际参与施工合同履行的合作开发合同的合作方与施工合同的发包人成为共同发包人,应当对欠付工程价款承担连带责任。


- 3 - 
作者评析

笔者赞同第一种观点。理由如下:


首先,《民法总则》第一百七十八条第三款规定,连带责任,由法律规定或者当事人约定。连带责任是我国民事法律制度的重要民事责任制度,其目的在于补偿救济债权人的权益,但本质上加重了民事法律关系当事人的法律责任,因此适用的前提必须有法律的明确规定,或当事人之间的明确约定。


其次,合同相对性原则系合同法的基本原则,它不仅体现了意思自治、契约自由的私法精神,更是为了维护商事交易的稳定性的必然要求,除非有法律的特殊规定,不得轻易突破。如果以实际履行行为认定联合开发商承担连带责任,则必然突破了合同相对性,破坏交易秩序。


最后,从合伙角度来看,联合开发主体一般是企业之间合作合作开发房地产,不可能构成个人合伙,因此不应适用《民法通则》关于个人合伙承担连带责任的规定。另外,联合开发主体之间也未形成合伙企业,不应按照《合伙企业法》的相关规定承担连带责任。合伙企业的设立需要满足一定条件并履行必要的登记程序,实践中联合开发主体虽然满足“共同出资、共同经营、共享收益、共担风险”的合伙特征,但并非合伙企业,现行法律没有规定此种情形下联合开发主体要承担连带责任。


综上所述,本文认为,在无法律明确规定非施工合同签订方的联合开发主体承担连带责任的前提下,除非联合开发主体系合伙企业或者非施工合同签订方的联合开发主体主动加入工程款的债务履行,否则不应突破合同相对性要求非合同相对方的联合开发主体对工程款承担连带责任。


海鲲律师官方微信公众号