受新冠病毒疫情的影响，全国各地的大型商场、购物中心、商铺不得不响应疫情防控措施，缩短营业时间或暂停营业。随着疫情的发酵，各地政府也开始陆续出台相关政策支持小微企业渡过难关，同时，因经营限制及客流量的骤降等因素，部分商铺也陆续向出租方提出减免房租的要求。我们结合相关法律规定以及2003年“非典”疫情后的相应案例，将分上下两期，对法院裁决中关于商铺免租的问题进行总结和梳理，以供决策参考。
1.租赁合同中约定遭遇不可抗力事件时可免交租金。
2003年非典事件后，大规模的传染性疾病逐渐被纳入商业经营风险考量范围，众多商铺租赁合同中采用了如下描述：“因不可抗力事件（如战争、自然灾害、非典等传染性疾病）致使商铺无法正常经营的，承租方可免交房屋租金及相关费用”。对于此类情形，应视为双方订立租赁合同时已对商铺经营期间的风险承担作出了真实、有效的安排，疫情期间，合同双方按照合同约定执行即可。
2.租赁合同未约定遭遇不可抗力事件时可以免除租金。
此情况系合同中对于不可抗力事件发生时的合同履行情况未做安排，但不等于当不可抗力事件发生时仍应正常支付租金，而要结合合同其他条款以及法律规定综合判断如何履行。3.租赁合同约定遭遇不可抗力事件时仍需正常缴纳房租。
（1）视为双方对商铺经营期间的风险承担作出了合意安排，应当遵从合同约定，疫情期间租户应正常支付租金；
（2）由于承租人与出租人较为悬殊的市场交易地位或通常的交易习惯，该约定可能被定性为格式条款，存在因违反《合同法》的公平原则或未尽到提示、说明义务而无效的可能性，进而法院将视为双方合同没有约定，而根据相关法律规定予以裁判。
法律上所称的“不可抗力”是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟表示，因本次疫情及政府采取的相应疫情防控措施，对于不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。依据《合同法》第一百一十七条之规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定或当事人迟延履行后发生不可抗力的除外。山东省高级人民法院2月18日发布的《关于为依法防控疫情和促进经济平稳运行提供司法保障的意见》中提到 “确因防控疫情直接导致合同不能履行的，可适用不可抗力的相关规定处理”。2003年的“非典”事件中，不少法院亦将非典的发生和持续定性为《合同法》规定的“不可抗力”，结合不可抗力期间承租人没有经营收入的情况，全部免除或酌情免除承租人相应时间的房屋租金。如山西省长治市中级人民法院（2018）晋04民终2272号民事判决书认定：“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条，“情势变更”是指“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”情形。此种情况下，当事人请求变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同。
上述山东高院《关于为依法防控疫情和促进经济平稳运行提供司法保障的意见》中亦提及“继续履行合同对乙方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人起诉请求变更或解除合同的，可适用情势变更的相关规定处理”。2003年的“非典”事件中，亦有法院将非典的发生和持续定性为“情势变更”而支持租户的租金减免请求。如山东省烟台市中级人民法院（2018）鲁06民终268号民事判决书认定：“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。依据《民法总则》第六条的规定:“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”参照2003年的“非典”事件，实践中，部分法院依据公平原则判定出租人与承租人公平分担非典期间造成的经营损失，如上海市第二中级人民法院（2004）沪二中民二（民）终字第354号民事判决书中：“基于我国在2003年春夏季节发生‘非典’疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治‘非典’的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持”。
2003年的“非典”事件过后，也有法院以非典等传染性疾病属于当事人间的正常商业经营风险范畴，而不予支持租金减免请求的案例。如吉林省辽源市中级人民法院（2017）吉04民终441号民事判决书认定：“2003年因‘非典’期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担”。但整体而言，持此种观点的判例数量极为稀少，并非主流观点。
因此，疫情期间，义务方民事责任的免除需要综合考虑不可抗力对于义务方不能履行义务的影响程度，即因果关系（下期具体分析）。鉴于目前疫情仍在发展、变化中，相关政策也有待进一步明确、细化和完善，部分问题可能存在不同的解读，有待进一步明确。
